¿Una paradoja en el precio de las viviendas?
Existe la creencia de que durante la actual recesión económica causada por el Covid-19 los precios de las propiedades deben bajar. Pero entonces, ¿por qué los compradores luchan por encontrar (buenas) propiedades con descuento en los portales inmobiliarios? ¿Por qué no se ve que los precios disminuyen? En este artículo comparto mis ideas y análisis usando ejemplos de la vida real y de nuestra práctica diaria como Personal Shopper Inmobiliario.
La realidad es que:
– Los portales de anuncios inmobiliarios son un indicador confuso de los precios reales del mercado actual. Muestran generalmente precios de venta sobrevalorados y datos históricos, no los precios de transacción acordados entre el comprador y el vendedor a tiempo real. Con el tiempo, los portales proporcionarán una buena visión de las tendencias, pero puede ser que sea demasiado tarde para tomar tu correcta decisión de compra. La recesión económica actual ha reducido la demanda local y extranjera de viviendas, mientras que por el lado de la oferta algunos propietarios necesitan dinero y están dispuestos a vender rápidamente, con un descuento. Esto otorga más poder para el comprador y una presión de precios a la baja. En mi artículo de abril de 2020 “¿Cuál será el impacto del Corona virus en el mercado inmobiliario en España?”, amplío las implicaciones para los compradores, inversores y vendedores.
– Las empresas de tasación, que trabajan para los bancos cuando se solicita una hipoteca, han empezado a bajar sistemáticamente las tasaciones de sus propiedades. Conversando con la dirección de una gran “tasadora” a principios de julio, han instruido a sus equipos para aplicar un factor de corrección universal de -6% a -13% en todas las valoraciones. ¿Por qué? La ausencia de los últimos datos de mercado comparables (no transacciones, no datos) y las perspectivas macroeconómicas de un PIB en retroceso y un aumento del desempleo.
– Evidencia empírica: compradores bien preparados han logrado materializar grandes ahorros en sus precios de compra en los últimos 3 meses (junio-agosto). Para Erica encontramos un piso en una finca clásica en Poble Sec que estaba anunciado por 240.000 euros. Después de hacer nuestros deberes e iteraciones de discusiones con la agencia y el propietario, la propiedad fue comprada por 179.000 euros (Agosto 2020). Para David, encontramos un apartamento de 108m2 en el Eixample por 410.000 euros, que fue valorado entre 451.000 y 490.000 euros por diferentes de nuestras herramientas de tasación que utiliza metadatos pero fue tasado en 440.000 euros por el banco. Lo encontramos antes de que saliera al mercado y los propietarios entendieron que un atractivo descuento ahora era lo mejor para ellos. O sea, mejor pájaro en mano que ciento volando. Felipe compró un piso de inversión, renegoció el contrato durante el cierre y obtuvo un beneficio en efectivo equivalente a un año de ingresos por alquiler.
Hoy en día ya no son sólo los datos, sino la experiencia, el fuerte conocimiento del mercado y una vasta red de contactos, los requisitos para conseguir los mejores tratos. – Un renacimiento de las propiedades fuera del mercado. Las mejores ofertas a menudo no se publican. Los vendedores que necesitan dinero pero con discreción, recurren primero a su red de confianza. Imagina que vas de compras durante las rebajas y puedes entrar en la tienda unos días antes de que a todos los demás les dejen. Suelen ser negociaciones largas y complicadas, pero con preparación, una estrategia sólida, empatía y persuasión, conseguimos cerrar tratos fantásticos para nuestros compradores.
¿Por qué los precios de las propiedades siguen sobrevalorados?
1. Las agencias inmobiliarias compiten por los pisos. En lugar de competir ofreciendo un mejor servicio, las agencias (sobre) prometen al vendedor que venderán la vivienda por más. En un mercado inmobiliario sensato, éstas deberían trabajar para rebajar las expectativas del vendedor durante todo el proceso que dura la venta y según las opiniones y valoraciones de los candidatos a compradores. El Covid-19 les obliga ahora a hacer una doble corrección: la promesa excesiva y adecuarse a los precios de mercado actuales más bajos. Muchas agencias no tienen el valor ni la profesionalidad de dar a sus clientes estas malas noticias y los pisos se mantienen en su cartera mucho tiempo demasiado caros para el mercado. Las propiedades en Barcelona que estaban sobrevaloradas en un 5% en marzo y aquellas que desde entonces no se han vendido probablemente lo estén entre un 10 y un 15% a día de hoy. 2. La consecuencia de tomar erróneamente la demanda acumulada como la demanda sostenida. Las agencias vieron una actividad de compra bastante fuerte en junio y julio y rápidamente asumen que esta será la nueva normalidad post confinamiento Covid-19. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios no recomiendan a los propietarios que bajen sus precios. Lo más probable es que estos compradores sean parte de la demanda que se puso en espera durante el confinamiento, es decir, personas que compraron poco después del confinamiento porque iban a comprar de todos modos (por ejemplo, contrato de “arras” firmado, necesidad de mudarse, situación personal, …). Las perspectivas económicas me hacen pensar, sin embargo, que no se trata de una demanda futura sólida. 3. Seis años de descenso del PIB condensados en 12 meses del 2020, e ignorados por los propietarios de viviendas. El PIB de España caerá más en 2020 (-10 a -15%, según las previsiones) que durante los seis años de la crisis anterior 2008-2013. Y sorprendentemente, los vendedores siguen subestimando el impacto que tendrá la recesión actual. Los vendedores no bajan sus precios todavía y primero quieren ver lo que sucederá, lo que harán los demás. Estarían mejor si aceptaran un precio más bajo hoy en lugar de esperar a que todos los demás empiecen a bajar los precios. Los nuevos brotes de Covid-19 prohibirán una recuperación económica en forma de V y la crisis económica durará más tiempo que el Coronavirus. Septiembre-enero será un período muy duro, donde muchas empresas se darán cuenta de que no pueden sobrevivir más allá de la primera ola de Corona. Aunque, la recuperación podría ser más rápida que en la crisis anterior. Europa ha actuado como un club y el plan de apoyo de 750.000 millones de euros no se ha visto, tanto en términos de cantidad como de rapidez de la intervención. Pero seamos realistas, con la recesión, el aumento del desempleo y la incertidumbre, mucha gente cancelará sus planes de compra mientras que otros tendrán que vender por necesidad.
Cómo comprar más barato
Los chollos ya han bajado pero en su mayoría no son visibles. Si te tomas en serio la compra de la casa de tus sueños, un piso de inversión o un cambio de alquiler a la propiedad, debes prepararte bien y empezar a buscar oportunidades. Sin prisa, con precaución, con un buen plan.
Lo que sigue:
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2º Episodio – 6 de Octubre – 20h: “El proceso de compra en España”. 3° Episodio – 4 de Noviembre – 20h: “Hipotecas” 4º Episodio – 1 de diciembre – 20h: “Dilemas de la inmobiliaria”
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Raf Jacobs es economista especializado en finanzas, miembro de la Junta Directiva de la Asociación Española de Agentes Compradores de Inmuebles, profesor del Master Inmobiliario en la Universidad de Barcelona y es el Fundador y Director General de Inspire Property Experts (anteriormente Inspire Boutique Apartments), una empresa de asesoramiento inmobiliario que le ayuda a tomar decisiones óptimas y le guía de la A a la Z a la hora de comprar en España.
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