In dit artikel deel ik mijn visie op hoe de huidige economische shutdown de Spaanse markt voor vakantiewoningen beïnvloedt en wat dat voor jou als koper kan betekenen. Van de ene dag op de andere is de “machtsverhouding” in de vastgoedmarkt onverwachts en sterk verschoven in het voordeel van de koper. Voorlopig althans. Na jaren van prijsstijgingen zullen vakantiewoningen terug betaalbaarder worden, doch extra voorzichtigheid voor kopers is aan de orde in deze nieuwe situatie.
Ik ontvang dagelijks een heleboel vragen van mensen die middenin een aankoopproces zitten, alsook van mensen die dromen van een lifestyle-upgrade met een vakantiewoning aan een Spaanse Costa en die zich nu afvragen hoe het nu verder moet met die aankoop.
Het is mijn bedoeling om inzichten te schetsen die er echt toe doen voor jou als koper. Inzichten als econoom, als ervaren vastgoedadviseur voor Belgische kopers in Spanje, en tevens als docent vastgoed aan de Universidad de Barcelona. Op basis hiervan kan jij de best onderbouwde beslissing nemen voor jouw specifieke situatie.
Vijf niet-te-missen weetjes over hoe te kopen in Spanje dit jaar:
1. Vergeet je referentiepunten
Ik bedoel: vergeet je referentiepunten over Spaanse vastgoedprijzen en bestaande dynamieken tussen koper en verkoper. Klinkt eenvoudig, maar het is essentieel als je fouten wil vermijden. Een stevige opfrissing is noodzakelijk om je droom waar te maken. Het zal je toelaten om beter aan te kopen, verstandiger. Wat je wist in januari zou in juni tot een foute of suboptimale beslissing kunnen leiden. Benieuwd waarom? Lees dan zeker verder…
2. Een onverwachte machtsverschuiving van verkopers naar kopers.
In de context van verminderde marktactiviteit zullen kopers sterker staan in negotiaties, maar moeten ze wel rekening houden met een minder uitgebreid aanbod aan woningen om uit te kiezen. Verkopers die niet gehaast zijn, kunnen beslissen hun verkoop uit te stellen. Vorig jaar werden elke werkdag meer dan 200 buitenlanders eigenaar van een woning in Spanje (ja, dat is ongeveer 25 per werkuur!). Mijn voorspelling: dit jaar zullen we minder vakantiewoningen zien, minder verkopers, minder kopers en lagere prijzen.
Sommige mensen zullen liever nog wat wachten, terwijl anderen al voorbij de crisis kijken en in hun startblokken staan om zo snel mogelijk te ageren wanneer de situatie stabiliseert, om zo hun droomhuis onder de zon aan de haak te slaan voor een lagere prijs.
De goed voorbereide koper zal – tijdelijk – een uitstekend tweede verblijf op de kop kunnen tikken tegen onverslaanbare prijzen. Spaanse banken zullen staan te popelen om je financieel te helpen met een aankoop aan bovendien historisch lage interestvoeten.
3. Hoe lang zal de koper in pole positie zitten?
De duur van deze bevoorrechte situatie voor de koper hangt af van hoe succesvol Europa en Spanje zullen zijn om de economie snel te stimuleren. Zoals vermeld in mijn vorig artikel “5 Factors that Determine the Real Estate Market in Spain”, is de vastgoedmarkt rechtstreeks afhankelijk van de gezondheid van de economie.
Als de noodzakelijke effectieve beslissingen genomen worden door Europa en Spanje, zal de kopersmarkt gelden tot ongeveer het eind van dit jaar. In termen van vastgoed, is dat een betrekkelijk korte periode. Het proces van zoeken, je financiën rondkrijgen, onderhandelen, opmaken van contracten en de feitelijke koop, neemt al snel minimum 3-6 maanden in beslag en vaak heel wat meer. Zo kan je jouw timing zelf berekenen.
Maar indien de overheden er niet in slagen om de economie effectief te stimuleren, blijft onzekerheid troef en zouden zowel kopers als verkopers kunnen te maken krijgen met een langere recessie. Laat ons hopen dat men de juiste stimuli kan lanceren, opdat zowel gezondheid als economie er snel bovenop komen.
4. Hoeveel kunnen prijzen van vakantiewoningen zakken?
Gemiddeld denk ik dat vastgoedprijzen, zijnde de prijs die de koper uiteindelijk betaalt, mogelijk tot 10%, of iets meer, kunnen zakken dit jaar. In enkele gevallen – vooral voor bestaande vakantiewoningen – zijn reducties tot 15% of zelfs 20% mogelijk. En er zullen zeker ook ad hoc koopjes zijn waar een onweerstaanbaar “once-in-a-lifetime” aankoopakkoord kan gesloten worden. Maar een algemene regel als schoolvoorbeeld bestaat niet! Prijzen zullen altijd afhangen van 3 basisfactoren: de karakteristieken & wow-factor(en) van de woning, de locatie en de urgentie van de verkoper. Belangrijke kortingen zullen tijdens de onderhandeling moeten aangevochten worden, want ik betwijfel of die online zullen te vinden zijn.
In mijn gesprekken met vastgoedontwikkelaars (kopen ‘op plan’), zie ik een voorkeur om hun kopers te verleiden met pakketten op maat, zoals bv. grotere kortingen op keukentoestellen, airco, tuin- of badkamertegels, eerder dan de verkoopprijs zelf te laten zakken. Dat laatste zou makkelijk kunnen leiden tot een kettingreactie met aanvragen voor een lagere prijs; iets wat ze te allen tijde willen vermijden.
Ah, en er zullen verschillen zijn per regio. De Costa del Sol zal anders zijn dan de Costa Blanca of de Costa Brava, net als de eilanden. Maar dat is een interessant onderwerp voor een volgend artikel. De grootte van het aanbod en de bestaande stock aan vastgoed, verschillend per regio, speelt hier een belangrijke rol.
5. Bijkomende complexiteit en risico’s waarvoor kopers moeten uitkijken
Ik zie twee belangrijke risicofactoren bij buitenlandse kopers voor vakantiewoningen. Beide zijn verbonden met wat je koopt en van wie. Kortweg, zowel agentschappen als vastgoedontwikkelaars zullen lijden onder een vermindering van transacties en sommigen krijgen het zwaar. Maar hoe heeft dit invloed op jou? Eenvoudig: stel, je gaat over tot aankoop, je betaalt een deel en één van hen is plots failliet.
De continuïteitsuitdaging van de immokantoren. Als je al actief op zoek bent geweest naar een woning, heb je mogelijk al eens de indruk gehad dat er op sommige plaatsen meer kantoren zijn dan woningen. Moeilijk te geloven, maar in vele delen van Spanje moet een immokantoor zelfs geen opleiding, kwalificatie of registratie doorgaan. Iedereen kan dus vastgoed verkopen en dat verklaart ook waarom er zo veel zijn. Met minder aankopen, verwacht ik dat sommige agentschappen zullen verdwijnen. Deze met hogere kosten (bv. fancy kantoren, publiciteit, …), lagere volumes en gebrekkige service zullen als eerste vallen. Het gebeurt in elke crisis, maar het zou wel eens sneller kunnen gebeuren deze keer. Dus het is niet enkel de woning die je moet inspecteren, maar ook de credibiliteit van het agentschap. Je kiest woning én agentschap. Dus kies verstandig!
Als je een woning koopt ‘op plan’, hang je 100% af van de ontwikkelaar. Deze bedrijven zullen hun verkoop zien dalen, terwijl ze miljoenen moeten injecteren in hun bouwprojecten en aanzienlijke hypotheekverplichtingen moeten nakomen bij hun banken. Als je koopt in een zeer vroeg stadium van een project, voor de bouw is begonnen, is het mogelijk dat ontwikkelaars niet (kunnen) beginnen met de bouw, simpelweg omdat de bank hen niet zal financieren. Voor een aankoop op plan: zorg ervoor dat je bij een solvabele ontwikkelaar aankoopt en dat de contracten jou beschermen tegen onverwachte –doch voorzienbare- omstandigheden.
7 TIPS VOOR HOE JE IN 2020 MOET AANKOPEN IN SPANJE
Neem geen beslissingen gebaseerd op wat je wist in januari. Fris je referentiepunten op!
Selecteer zorgvuldig je vastgoed en wie het verkoopt of bouwt. Reputatie en solvabiliteit zijn uiterst belangrijk.
Wees voorzichtig met de niet-gereguleerde woningmarkt. Werk met iemand die je vertrouwt en die jouw belangen behartigt tot je de sleutels in je handen hebt. Het is niet alleen kwestie van een goed contract in handen te hebben. Zoek een partner die je werkelijk goeie service biedt, in plaats van je enkel huizen te tonen en je te pushen naar een bod en handtekening, of iemand die enkel een document naleest of vertaalt.
Voor je beslist (tekent en voorschot betaalt), heb je garanties nodig dat je niet te veel betaalt, dat het vastgoed technisch OK is, dat de contracten fair zijn, en uiteraard moet je bescherming inbouwen voor het geval niet alles gaat zoals gepland.
Als je net een koopoptie of compromis (“arras”) hebt ondertekend en je denkt eraan je terug te trekken, herinner jezelf eraan waarom je precies wou kopen. Je hebt waarschijnlijk genoeg redenen buiten die ‘goede prijs’. Als je beslist de aankoop stop te zetten, ben je waarschijnlijk het geld kwijt dat je tot dusver al betaald had. Renegotiatie zou kunnen werken in uitzonderlijke gevallen, maar als die niet in jouw voordeel uitdraait, ben je je geld kwijt en uiteraard verspeel je de kans die bepaalde woning te kunnen kopen.
Als je denkt aan kopen: maak een lijstje van je voorkeuren, rangschik ze, duid je favoriete bestemmingen aan op een kaart en praat met je bank. In combinatie met goed marktinzicht zal het je helpen realistische verwachtingen te creëren en het een aangename en succesvolle ervaring te maken zonder zorgen, zonder risico´s.
Ik raad je allen aan om deze lockdown periode te gebruiken om na te denken over wat voor jou belangrijk is, en er vervolgens naar te plannen, zodat je voorbereid bent om geïnformeerd te handelen op basis van een realistisch plan.
Gepast advies is geen luxe als je in Spanje wil aankopen. Het zal je helpen om verder en sneller te reiken, meer te bereiken met minder, en het bezorgt je een betere nachtrust.
Langs mijn kant heb ik besloten om een deel van mijn tijd tijdens deze lockdown-periode – gratis– te spenderen aan het luisteren naar jouw persoonlijke situatie, en jou dan mijn mening te geven, te vertellen of jouw plan realistisch is, wat ik zou doen, waar op te letten. Stuur me gerust een mailtje naar raf@inspireapartments.com.
Raf Jacobs is is econoom, gespecialiseerd in vastgoed en financiën. Raf is lid van het Directiecomité van de Spaanse Vereniging voor Aankoopmakelaars Vastgoed, en oprichter & CEO van Inspire Boutique Apartments waar hij Belgen begeleidt bij de aankoop van hun woning in Spanje. Raf is tevens docent aan de University of Barcelona binnen het ‘Real Estate Executive Program‘. Hij is ook go-to-person van de Stad Barcelona voor niet-Spanjaarden op zoek naar vastgoedadvies. Raf geeft seminaries over de Spaanse vastgoedmarkt, is regelmatig te gast op de internationale radio en schrijft voor relevante nationale en internationale media. In België heeft Raf recent seminaries gegeven op Second Home Expo en meegewerkt aan publicaties voor Trends Magazine, De Tijd en VRT. Belg woont Raf al 20 jaar in Barcelona met zijn vrouw en 2 dochters. In zijn vrije tijd geniet hij graag van een goed glas Spaanse wijn, of vind je hem achter zijn piano – of beiden!
Comments